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被误读的中国住房“刚性需求”

来源:易宪容 发布时间:2/26/2012 6:35:26 PM
作者易宪容撰文,中国消费者对住房需求的性质存在认知上的严重误区。

目前,中国消费者对住房需求的性质存在认知上的严重误区。比如住房的“刚性需求”,这是一个房地产开发商制造出一个推动房价上涨的虚拟概念,却也被政府部门接受有真的住房“刚性需求”。

无论是以投资为主导的住房市场还是以消费为主导的住房市场,这样的住房”刚性需求“是不存在的。在以投资为主导的住房市场,住房投资需求是零到无穷大区间。即只要住房投资是无利可图或血本无归,那么住房的投资需求就会是零或消失。

没有住房投资者,不会进入这个无投资收益的市场。当住房市场的投资只赚不赔时,这个住房市场的投资需求就会无穷放大,它是无法通过增加供给来减弱这种投资需求的。

对于一个以住房消费为主导的市场,住房的“刚性需求”同样是不存在的。如果存在也只不过是房地产开发商虚拟出来鼓励住房消费者进入高房价市场的一个炒作的概念。在这些人看来,住房作为每一个居民生活必需品,因此,每一个人对住房都存在“刚性需求”。

既然住房存在“刚性需求”,那么无论市场价格是多少,居民都会进入市场购买。但实际上,这里把居民对“住房需要”偷换成了“住房需求”。因为“住房需要”与“住房需求”是两个完全不同的概念。

“需要”是个人对某种物品的欲望与向往,而“需求”则是要通过货币支付来交换才能实现。这种“需要”可能得到,也可能无法实现。

对于住房而言,它是居民的生活必需品。每一个人都对住房都有“需要”。但在市场条件下,要对个人这种住房“需要”转化为“需求”就有支付能力来购买。如果住房价格水平高过了居民实际可支付水平,居民“住房需要”是不可能转化为“住房需求”的。

也就是说,在市场条件下,居民的住房需求不是“刚性”的而是有条件的。它在于住房市场的价格水平及居民对这种价格水平的支付能力。如果居民没有支付能力进入这种价格水平市场,居民的住房需求是不存在的。

因此,住房“刚性需求”是不成立的。不过,在其他条件下,政府能够通过住房保障体系来满足居民的“住房需要”,而不是来保障居民的“住房需求”。

在当前政府房地产宏观调控中,往往都会这种“住房需要”或把住房潜在需求当作实际“住房需求”,认为市场的“住房需求”是“刚性的”。

无论是从市场角度还是从保障房的角度,政府的住房政策就得扩大住房生产与供应,以便来满足居民住房的这种“刚性需求”。

如果住房市场不用政策,把住房投机与消费区分开,如果住房市场是一个投资为主导的市场,如果投资者融资条件易获得及成本低杠杆高,这种住房需求岂能用增加供给来解决?

正因为这种对住房需求性质认知的误区,住房投机炒作者及房地产开发商就会借此认知认为,既然住房需求是“刚性的”,居民购买住房不买也得买,也不在乎住房价格高低。

对于房地产开发商来说,由于住房需求是“刚性的”,无论住房销售如何变化,他们同样不调整价格增加来销售。

易宪容,中国社会科学院金融研究所研究员。